به نقل از «اتاق خبر»

تورم و سفته‌بازی ملکی

تاریخ انتشار: ۳۰ آذر ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۳۹۵۴۵۷۹

1-در شرایطی که به گفته اقتصاددانان طی یک سال اخیر 40 درصد «مالیات تورمی» بر جامعه تحمیل شده است، هنوز برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن اصرار دارند، دولت و مجلس باید برای مبارزه با «سفته‌بازی ملکی»، از همه املاک کشور «مالیات سالانه» اخذ کند! تحمیل مالیات تورمی بر جامعه البته مختص یک سال گذشته نبوده و طی 50 سال گذشته فراز و فرودهای زیادی داشته است، اما به‌طور مشخص طی 40 سال گذشته متوسط نرخ تورم، بالای 20 درصد بوده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

یعنی از هر 100 تومانی که شهروند ایرانی درآمد داشته است، به‌طور پنهانی، هر سال دست‌کم 20 تومان- طی یک سال گذشته 40 تومان- از او مالیات تورمی اخذ شده است. سویه دیگر ماجرا این است که قیمت انواع کالاها و دارایی‌ها به ویژه دارایی‌های غیرقابل تجارت مانند املاک و مستغلات دست‌کم به میزان تورم رشد داشته‌اند و در نتیجه ثروت صاحبان این دسته از دارایی‌ها، ثروتمندتر شده‌اند. در این حال، چرا تجویز «مالیات سالانه از همه املاک» عجیب و غیرکارشناسی به نظر می‌رسد؟ مگر نه اینکه باورمندان به مالیات سالانه می‌گویند، با وضع این نوع مالیات، سفته‌بازی از بازار مسکن رخت برمی‌بندد، عرضه مسکن زیاد می‌شود و در نهایت قیمت به نفع متقاضیان مصرفی تعدیل می‌شود؟ برای پاسخ به این سوال باید دو مساله روشن شود: اول اینکه جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های گذشته و به‌طور مشخص از ابتدای سال 97 تا انتهای سال 99 تحت تاثیر چه عاملی بوده است؟ دوم اینکه معنای دقیق سفته‌بازی در کف بازار مسکن چیست و چگونه انجام می‌شود؟ آیا مالیات سالانه توان جمع کردن این نوع سفته‌بازی را دارد؟

2- همه شهروندان ایران که به‌طور روزانه با تغییر شدید قیمت‌ها طی حدود 4 سال گذشته دست به گریبان بوده‌اند، می‌دانند و حس می‌کنند که تغییر قیمت‌ها تحت تاثیر افزایش نرخ دلار بوده است. فنر نرخ دلار نیز به دلیل کاهش فروش نفت و افت درآمدهای ارزی دولت باز شده است. افت درآمدهای ارزی نیز از تحریم‌های هسته‌ای در دو مقطع اوایل دهه 1390 و ابتدای سال 1397 به بعد ناشی شده است. با این حال، اقتصاددانان توضیح داده‌اند که نرخ دلار صرفا نشانه‌ای از تغییر جهت انتظارات تورمی است و آنچه در زیرپوست اقتصاد ایران در جریان است، ریشه در ساختار و کسری بودجه‌های سالانه و ناکارآمدی نظام بانکی است. دو مساله‌ای که منجر به خلق پول و رشد نقدینگی و در نهایت تورم شده و می‌شود. در چنین شرایطی است که در واکنش به «افت ارزش پول ملی» قیمت کالاها تعدیل می‌شود. از این‌رو، به افزایش نرخ ارز، قیمت طلا و حتی قیمت سهام و اوراق بهادار حتمی است. درباره مسکن نیز همین مساله صادق است و رشد قیمت آن ناشی از عوامل اثرگذار بر اقتصاد کلان ارزیابی می‌شود، نه سفته‌بازی!

3-اما سفته‌بازی ملکی چیست؟ آیا مالیات سالانه می‌تواند این پدیده اقتصادی-اجتماعی را مهار کند یا در حکم «آتش زدن قیصریه برای یک دستمال» است؟ در بازار مسکن، دست‌کم سه نوع تقاضا شناسایی شده است. تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌گذاری و تقاضای سفته‌بازی. در تقاضای نوع اول، هدف متقاضی خرید مسکن به عنوان محلی برای زندگی است. در تقاضای سرمایه‌گذاری، هدف متقاضی خرید مسکن برای انتفاع از بازده اجاره و حفظ ارزش پول در طول زمان است. در تقاضای سفته‌بازی اما متقاضی تلاش می‌کند تا اصطلاحا از افزایش قیمت مسکن «نوسان‌گیری» کند و در کوتاه‌مدت، از خرید و فروش ملک سود بگیرد. بی‌گمان، به میزانی که تقاضای مصرفی برای رونق بازار مسکن دارای اهمیت است، تقاضای سرمایه‌گذاری نیز مهم است. در واقع، از محل سرمایه‌گذاری چند صد میلیون تومانی یک سرمایه‌گذار در خرید یک ملک، مستاجر نیز منتفع می‌شود و با صرف سرمایه و هزینه‌ای بسیار کمتر از موجر، می‌تواند از امکانات واحد مسکونی او طی مدت مشخصی بهره‌مند شود. اهمیت این مساله وقتی بیشتر عیان می‌شود که بدانیم حدود 40 درصد از شهرنشینان کشور - در حالی که کشور فاقد نظام اجاره‌داری است - مستاجر هستند. به عبارت دیگر، 40 درصد از جمعیت شهرنشینان تحت لوای تقاضای سرمایه‌ای مسکن، صاحب سرپناه شده‌اند و از مواهب آن البته با پرداخت اجاره‌بها منتفع می‌شوند. اما تقاضای سفته‌بازی مانند دو تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، الزاما منجر به ثبت سند و تغییر مالکیت به فرد سفته‌باز نمی‌شود. یکی از اشکالات ایده اخذ مالیات سالانه از همه املاک با هدف مهار سفته‌بازی ملکی نیز همین نکته است. مشاهدات و بررسی‌های میدانی نگارنده از بازار پر التهاب مسکن طی سال‌های 97 تا 99 حاکی از آن است که بسیاری از معاملات سفته‌بازانه صرفا با «وکالتنامه» و اصطلاحا «قولنامه به قولنامه» انجام می‌شود و یک ملک حتی طی 20 روز تا یک ماهی که در نوبت دفتر اسناد رسمی برای تغییر مالکیت قرار دارد، - دو تا سه دست معامله می‌شود و در نهایت واحد معامله شده به نام خریدار سوم یا چهارم در دفترخانه ثبت می‌شود. بنابراین، معمولا نامی از فرد سفته‌باز در مراجع رسمی درج نمی‌شود که بخواهد مشمول مالیات سالانه شود. اشکال دیگر اما این است که در صورت تصویب مالیات سالانه از املاک، پرداخت این نوع مالیات، محدود به موعدی از سال می‌شود، مثلا از دی‌ماه هر سال تا پایان همان سال.  بنابراین، سفته‌باز- حتی در صورت ثبت سند رسمی به نام خود- همچنان فرصت دارد تا طی سه فصل اول سال یا حتی تا انتهای ماه یازدهم هر سال، به کارهای سفته‌بازانه خود ادامه دهد. با وجود این دو «باگ» مالیات سالانه از املاک، و در شرایطی که مالیات تورمی سنگینی هر ساله از شهروندان و به ویژه کارمندان، کارگران و تمام افراد دارای حقوق ثابت ستانده می‌شود، مالیات سالانه از املاک در حکم آتش انداختن به قیصریه است و دود آن به چشم تمام مالکانی می‌رود که از طریق پس‌انداز چندین ساله و گرفتن وام‌های کلان صاحبخانه شده‌اند. این افراد در حال حاضر نیز به دلیل افت شدید قدرت خرید خود در کوره تورم، از تامین حداقل معیشت خود هم ناتوان هستند، چه آنکه بخواهند، درصدی از ارزش سرپناه خود (که حالا بسیار گران هم شده) را در کنار مالیات تورمی، مالیات سالانه ملک به دولت بدهند. بی‌گمان، وضع و اخذ مالیات سالانه در شرایط کنونی اقتصاد پیامدی جز سرخوردگی و ناامیدی بیشتر طبقه متوسط جامعه نخواهد داشت.

3- در چنین شرایطی، راه مقابله با «بحران مسکن»، «سفته‌بازی ملکی» و «بازیابی توان مالی متقاضیان مصرفی» چیست؟ در پاسخ به این سوال توجه به چند نکته ضروری است. اول اینکه هدف اصیل و راستین دریافت مالیات توسط دولت‌ها یا دولت‌های محلی، تولید و توزیع «کالاهای عمومی» مانند آموزش و بهداشت، امنیت و... است نه «تنظیم بازار»! چه آنکه در یک اقتصاد سالم و رقابتی، دولت بی‌نیاز از مداخله در بازارها است و تلاش می‌کند با تنظیم سیاست‌های اقتصادی، فضای کلی اقتصاد را برای رشد و پیشرفت همه افراد و بنگاه‌ها ایجاد کند. از این رو، به میزانی که افزایش «عرضه» از طریق مسکن‌سازی دولت مذموم است، به همان میزان مداخله از طریق وضع مالیات با هدف تنظیم بازار ناپسند خواهد بود. بی‌گمان، بهترین راهکار مقابله با سفته‌بازی، در درجه اول بازگرداندن ثبات به اقتصاد کشور است و در مرحله بعد، اخذ مالیات از معاملات مکرر ملکی است. البته همانطور که اشاره شد، از آنجا که معمولا سفته‌بازان از ثبت معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی طفره می‌روند، بهترین روش مهار سفته‌بازی، رصد حساب‌های بانکی است. البته منظور سرکشی به حساب تک‌تک افراد جامعه نیست، بلکه استقرار نظام نوین بانکداری مبتنی بر اعتبارسنجی اشخاص حقیقی و حقوقی در کشور است. نظامی که دکتر پویا ناظران، اقتصاددان ایرانی مقیم امریکا به تازگی ابعاد و کیفیت آن را در یک فایل صوتی تشریح و روزنامه «تعادل» نیز طی سه شماره مشروح آن را منتشر کرد.

تعادل

 

منبع: اتاق خبر

کلیدواژه: مالیات سالانه سفته بازی ملکی تقاضای سرمایه سرمایه گذاری مالیات تورمی بازار مسکن سال گذشته سفته باز

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.otaghnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «اتاق خبر» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۳۹۵۴۵۷۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

کابوس تورم در تعقیب متقاضیان طرح نهضت ملی

فرارو-  هزینه ساخت واحد‌های مسکن ملی، از زمان به زمین خوردن کلنگ اولین واحد تا حالا تقریبا ۲.۵ برابر شده است.

به گزارش فرارو؛ طرح نهضت ملی مسکن سه سال پیش وارد ادبیات اقتصادی و اجتماعی کشور شد. قرار بر این بود که دولت سیزدهم ظرف چهار سال، چهار میلیون مسکن بسازد. همزمان با تردیدها درباره توانایی دولت در عمل به این وعده بزرگ، نگرانی‌هایی درباره آورده متقاضیان به وجود آمد. سه سال از طرح وعده ساخت چهار میلیون مسکن گذشته و متقاضیان فعلا متوجه شده‌اند هزینه ساخت مسکن ملی از حدود چهار تا شش میلیون به ۱۰ میلیون تومان رسیده است.

هزینه ساخت مسکن ملی؛ روایت اول

 تعدادی از پروژه‌های طرح نهضت ملی مسکن، پیشرفت چشمگیری دارند و دولت مدعی است تعدادی دیگر را با سرعت جلو می‌برد. برای افزایش سرعت بیشتر از بقیه طرح‌ها کمک گرفته‌اند و تقریبا هر ساختمان نیمه‌کاره‌ای را به آمار طرح نهضت ملی مسکن اضافه کرده‌اند. زمان عامل دیگری است که به ضرر متقاضیان پیش می‌رود. وقتی برای اولین بار حرف از نهضت ملی مسکن به میان آمد، هزینه ساخت هر متر خانه در نهضت ملی مسکن بین چهار تا شش میلیون تومان بود برآورد شده بود. ساخت خانه ۸۰ متری در این حالت حداکثر، ۴۸۰ میلیون تومان تمام خرج برمی‌داشت.

هزینه ساخت مسکن ملی؛ روایت دوم

هزینه ساخت مسکن ملی براساس هر مترمربع محاسبه می‌شود. عدد نهایی را به‌عنوان مترومعیار برنامه‌ریزی در نظر می‌گیرند اما هیولای تورم بدون رحم و مروت برنامه‌ریزی‌های مربوط به ساخت و پیشبرد پروژه های مسکونی را به هم می‌زند.

هزینه ساخت مسکن ملی، شهریور سال قبل به گفته معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی برای هر مترمربع به ۷.۵ تا هشت میلیون تومان رسید.  ناگفته نماند به این رقم باید هزینه‌های آماده‌سازی و محوطه‌سازی هم اضافه می‌شود. با این‌حال اگر همان رقم هشت میلیون تومان را در نظر بگیریم، ساخت یک خانه ۸۰ متری، شهریور پارسال به‌ طور متوسط ۶۴۰ میلیون تومان آب می‌خورد.

هزینه ساخت مسکن ملی؛ روایت سوم

تورم در شروع سال ۱۴۰۳ با سرعت کمتری حرکت می‌کند. پیش‌بینی‌ها خوشبینانه حاکی از این است که سرعت تورم در ادامه راه کمتر خواهد شد اما همین الان مقامات دولتی می‌گویند متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در قالب پروژه‌های مسکن ملی، تا عدد ۱۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است و بر فرض اگر بخواهیم برنامه‌ریزی تا آخر سال را با همین مقیاس ببنیدیم، ساخت خانه ۸۰ متری با رشد ۲.۵ برابری  به نسبت سال ۱۴۰۱ حالا حدود ب۸۰۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت.

نکته امیدوارکننده این است که مسئولان پروژه‌های مسکن ملی، امیدوار هستند به‌خاطر عمده‌سازی و حضور تعاونی‌ها، هزینه ساخت هر مترمربع را ۳۰ درصد پایین بیاورند.

متقاضیان بلاتکلیف ماندند

هزینه ساخت هرمترمربع مسکن در قالب طرح مسکن ملی ظرف سه سال، ۲.۵ برابر شده است. از حالا به بعد هم هر میزان تعلل در اجرای پروژه‌ها باعث تاثیر‌گذاری بیشتر تورم می‌شود و متقاضی ناچار است تاوان بدهد. در حال حاضر  تامین آورده بین ۶۵۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان برای متقاضیانی که اکثرا حداقلی‌بگیر هستند، دشوار است. در عین حال وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند متقاضیان نهضت ملی مسکن باید هر دو ماه یکبار، ۴۰ میلیون تومان وجه واریز کنند.

متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن، با طرح موضوعاتی از این دست بیشتر از قبل احساس بلاتکلیفی می‌کیند. قانون می‌گوید اگر در پرداخت اقساط تعلل کنند، در نهایت متقاضی دیگری جایشان را می‌گیرد.

نهضت ملی مسکن چیست؟

یکی از شعارهای اصلی دولت رئیسی خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد بود. طرح نهضت ملی مسکن هم برای تحقق همین وعده در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. دولت وعده داد چهار میلیون مسکن طی چهار سال بسازد؛ این یعنی سالی یک میلیون مسکن. اما این طرح با چالش‌هایی همراه بود؛ از نامعلوم بودن منبع تامین‌کننده هزینه طرح تا همکاری نکردن بانک‌ها. چالش‌هایی که زمان تحویل خانه به مردم را با وقفه روبه‌رو می‌کرد. در نهایت وزیر جدید حقایق مطرح شده درباره این طرح را پذیرفت و به هنگام قبول مسئولیت اعلام کرد که هزینه ساخت چهار میلیون مسکن دو برابر بودجه ۱۴۰۱ است و بنابراین قرار شد سناریوهای جدیدی در پیش گرفته شود.

اگر هم بخواهیم بدانیم طرح نهضت ملی مسکن چه فرقی با پروژه مسکن مهر دوره ریاست جمهوری احمدی‌نژاد دارد، باید گفت در این طرح زمین ۹۹ ساله باید در اختیار تمام مردم قرار بگیرد اما در مسکن مهر خبری از این تعهد نبود.

ثبت‌نام در طرح ملی مسکن هم شرایطی دارد که در این نوشتار به شکل کوتاه به آنها اشاره می‌شود. متقاضی باید متاهل باشد و در صورتی که مجرد است باید یکسری قوانین را رعایت کند. متقاضی نباید از هیچ‌گونه تسهیلات دولتی،‌ امکانات اداری و طرح‌های سازمانی جهت خانه‌دار شدن استفاده کرده باشد. افراد باید، بومی شهر ثبت‌نامی باشند. هیچ ملک مسکونی از سال ۱۳۸۴ به بعد نباید به ‌نام شخص ثبت‌نام‌کننده باشد. فرد باید بتواند اقساط وام مسکن ملی را بپردازد و مبالغ را سر موعد مقرر واریز کند. متقاضی نباید درگیر پرونده مالی مثل چک برگشتی باشد.