ایران در رتبه ۷ گرانی مسکن/ ۶۱ درصد مسکن ساخته‌شده در قبضه سفته‌بازان
تاریخ انتشار: ۱۸ بهمن ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۹۲۰۸۷۸
فرهیختگان نوشت: شاخص P/R که به حباب‌سنج مسکن مشهور است، طی ماه‌های مهر و آبان امسال در شهر تهران به 36 و 37 رسید. این شاخص که درواقع نسبتی است از حاصل تقسیم ارزش متوسط هر مترمربع آپارتمان (P) بر متوسط اجاره سالانه یک مترمربع، نشان می‌دهد چه نسبت و فاصله متعارفی بین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع برقرار است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
زمانی‌که این شکاف بیشتر می‌شود، پیام آن به بازار مسکن این است که بازار به‌لحاظ قیمتی درحال نزدیک‌شدن به ایستگاه پایانی افزایش قیمت بوده و ظرفیت بازار مسکن از بابت رشد قیمت‌ها تکمیل‌شده و انتظار حداقلی آن است که بازار به ثبات برسد و حتی قیمت‌ها در بازار مسکن اصلاح شود. طبق این الگو، کارشناسان بازار مسکن در ماه‌های گذشته معتقد بودند با این روند، باید شاهد اصلاح سنگین قیمتی در بازار مسکن باشیم، این وضعیت با کاهش 8.5 درصدی تورم ماهانه بخش مسکن در آذرماه، پیش‌بینی‌ها را نزدیک به واقعیت و باورپذیرتر می‌کرد.
همچنین با کاهش نسبی قیمت ارز و افت قیمت سکه و همچنین روند نزولی شاخص کل بازار سرمایه، این پیام به بسیاری از مردم و کارشناسان داده می‌شد که مسکن به‌زودی شاهد اصلاح قیمتی خواهد بود، اما همه اینها درحالی رخ‌داده که بر اساس گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران، درحالی طی آذرماه تورم ماهانه به منفی 8.5 درصد رسیده بود که این رقم در دی‌ماه شاهد رشد 8.2 درصدی بوده است. پیام این افزایش قیمت‌ها به‌رغم کاهش شدید معاملات مسکن در دی‌ماه (کاهش 67 درصدی نسبت به دی‌ماه 98) این است که بازار مسکن در کنار همه تحولات اقتصاد کلان، بازیگر قدرتمندی دارد که تحولات آن را با معاملات سفته‌بازانه و دلالی شکل می‌دهد.
در این خصوص، دادههای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی دوره 1395-1375 درحالی 12 میلیون و 60 هزار واحد به موجودی مسکن افزوده شده که 6 میلیون و 806 هزار واحد مسکونی آن معاملات سفته‌بازانه بوده است. طبق این آمارها، سهم معاملات سفته‌بازانه از کل معاملات مسکن در شهرهای کشور 61 درصد و در تهران و کلانشهرها 77 درصد است. راهکار نهایی سیاستگذار باید توجه به ابزار تنظیمی مالیات باشد که اراده سیاسی برای تحقق آن در دولت وجود ندارد.
رکوردشکنی تورم مسکن در دی‌ماه
براساس اعلام بانک مرکزی ایران، میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در دی‌ماه امسال به 27 میلیون و 379 هزار تومان رسیده که در مقایسه با دی‌ماه 98 رشد 98.3 درصدی را تجربه کرده است. همچنین طی دی‌ماه امسال 3 هزار و 515 معامله ملکی در شهر تهران انجام شده که در مقایسه با 10 هزار و 687 معامله ملکی در دی‌ماه 98، کاهش 67 درصدی را نشان می‌دهد.
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در دی‌ماه امسال گرچه نرخ رشد قیمت در دی‌ماه نسبت به آذرماه سال جاری را 1.8 درصد بیان کرده اما گزارش اخیر مرکز آمار که «اطلاعات بدون نویز» از تغییرات قیمت مسکن را با «شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک» محاسبه کرده و با حذف برخی پارامترها تلاش کرده تصویر واقعی از وضعیت و تغییرات قیمتی در بازار مسکن را ارائه دهد، بیانگر آن است که در دی‌ماه 99 تورم ماهانه املاک مسکونی شهر تهران رشد 8.2 درصدی را نسبت به آذرماه امسال تجربه کرده است. مرکز آمار ایران که در روش هدانیک اطلاعات غیرضرور و ناهمسان را حذف کرده، بیان داشته براساس اطلاعات خام موجود در سامانه املاک و مستغلات استفاده عدد شاخص در دی‌ماه ١٣٩٩ بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به 638.6 رسیده که نسبت به ماه قبل 8.2 درصد افزایش داشته است. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، تورم ماهانه دی در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (8.5- درصد)، 16.7 واحد درصد افزایش داشته است.
طبق آمارهای مرکز آمار ایران، طی 46 ماه اخیر (از فروردین 96 تا دی‌ماه 99) تنها در 8 مقطع تورم ماهانه املاک مسکونی معامله شده در تهران بالای 8 درصد بوده است که شامل عدد 9.1 درصد شهریور 97، عدد 9.3 درصد اسفند 97، عدد 11.3 درصد اردیبهشت 98، عدد 8.6 درصد اسفند 98، عدد 9.5 درصد اردیبهشت 99، عدد 11.3 درصد خرداد 99، عدد 10 درصد تیرماه 99، عدد 12.4 درصد مرداد 99 و درنهایت عدد 8.2 درصد دی‌ماه 99 است. بر این اساس درحالی از مردادماه امسال به بعد تورم ماهانه معاملات املاک مسکونی روند نزولی را طی کرده بود و حتی در آذرماه نرخ منفی 8.5 درصد را تجربه کرده بود، اما رشد 8.2 درصدی در دی‌ماه حکایت از عدم‌تبعیت مسکن از تحولات رخ داده در کشور ازجمله کاهش قیمت دلار؛ ریزش نسبی قیمت طلا، سکه و حتی ریزش شدید بورس بوده است.
طبق آمارهای مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌ای (درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل) نیز در دی‌ماه ١٣٩٩ به عدد 90.4 درصد رسیده است؛ یعنی باید خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به دی ١٣٩٨، 90.4 درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل 7.4 واحد درصد افزایش یافته است. طبق دادههای مرکز آمار، نرخ تورم سالانه تورم املاک مسکونی شهر تهران (درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری) در دی‌ماه ١٣٩٩ به عدد71.8 درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل، 3.6 واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.
ایران در رتبه 7 گرانی مسکن
به‌طور معمول، تعیین قیمت مسکن معمولا از سه روش صورت می‌گیرد: 1-شناسایی قیمت مسکن از برابری عرضه و تقاضا، 2-برآورد قیمت مسکن براساس مدل ارزش حال و 3-برآورد قیمت مسکن براساس حباب انتظارات عقلایی. در روش اول عوامل بنیادی تاثیرگذار بر قیمت مسکن شامل عوامل اقتصادی (درآمد، نرخ بهره، اندازه بازار و...)، عوامل جغرافیایی و جمعیتی (رشد جمعیت، شهرنشینی، اندازه خانوار و...) و عوامل نهادی (همچون نظام مالی و مالیاتی) است. در روش دوم، قیمت مسکن براساس نسبت قیمت به اجاره محاسبه می‌شود و این نسبت بیان می‌دارد پول پرداخت‌شده برای خرید مسکن طی چندسال اجاره به سرمایه‌گذار برمی‌گردد. این مدل برای تشخیص حباب مسکن نیز استفاده می‌شود. در روش سوم برخی اعتقادی به حباب قیمت مسکن نداشته و نرخ بازدهی انتظاری حاصل از یک دارایی را مجموع نسبت قیمتی سود دارایی (نسبت بازدهی مستقیم به قیمت دارایی) و سود سرمایه (بازدهی ناشی از تغییرات قیمت) می‌دانند.
در ایران پژوهشگران و اقتصاددانان از دو روش برای ارزیابی حباب مسکن استفاده می‌کنند. این دو روش می‌تواند وجود حباب در بازار مسکن را نشان دهد. اولی نسبت قیمت مسکن به درآمد سرانه و دومی نسبت قیمت مسکن به اجاره مسکن (P/R) است. درخصوص روش اول، براساس دادههای آماری پایگاه دادههای آنلاین‌نامبیو (numbeo) که برمبنای دادههای صندوق بین‌المللی پول تهیه شده و وضعیت قدرت خرید مسکن توسط خانوار‌ها را در 106کشور و 458شهر بزرگ جهان مورد بررسی قرار داده، نتایج قابل‌تامل است، ایران بین 106کشور جهان از لحاظ دسترسی خانوار به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار شرایط نامطلوبی داشته و در رتبه هفتم جهان است.
طبق این داده‌ها، قیمت مسکن در ایران معادل 30سال درآمد خانوار است. طبق آمارهای نامبیو (numbeo) نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در کشورهایی که در وضعیت مطلوب هستند، در مقایسه با ایران بسیار قابل‌تامل است، برای مثال این نسبت در عربستان‌سعودی حدود 2.7، در پورتوریکو حدود3.7، در ایالات‌متحده حدود3.7، در آفریقای‌جنوبی 4.6، در فلسطین 4.6، در امارات 5.1، در قطر 6، در عمان6.1، در ایسلند 6/6 و در بلژیک 6.9 بوده است. به‌عبارت دیگر در کشورهای مذکور با 3 تا 7سال پس‌انداز درآمد، خانوار می‌تواند صاحب مسکن شود.
همچنین شهر تهران نیز بین 458شهر، رتبه پنجم جهان را دارد که خانوار با درآمد فعلی برای صاحبخانه شدن باید 40سال صبر کند. لازم به ذکر است از میان 458شهر ارزیابی‌شده در جهان، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در شهرهای آمریکا عمدتا با 2 تا 3سال، بهترین شرایط را داشته و پس از شهرهای این کشور، شهرهایی از استرالیا، امارات، کانادا، مکزیک، نیوزیلند و دانمارک قرار دارند که در آنها خانوار می‌تواند با پس‌انداز درآمد 3 تا 6سال صاحبخانه شود.
حباب مسکن 2 برابر میانگین تاریخی
اما درخصوص روش دوم ارزیابی حباب مسکن در ایران که به شاخص P/R مشهور است، به‌دلیل محاسبه ساده‌تر نسبت قیمت به اجاره، این روش کاربرد بیشتری میان پژوهشگران کشور دارد. این شاخص عبارت است از نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع (P/R). شاخص P/R درواقع نسبتی است که از حاصل تقسیم ارزش متوسط هر مترمربع آپارتمان (P) بر متوسط اجاره سالانه یک مترمربع آپارتمان (R) حاصل می‌شود. در این نسبت درصورت کسر p نماد قیمت مسکن و R که در مخرج می‌آید بیانگر درآمد مسکن از محل اجاره است.
لازم به ذکر است این نسبت و فاصله متعارف بین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی اجاره‌ای بدون محاسبه مبلغ ودیعه (پول پیش) است. به اعتقاد کارشناسان اقتصادی، نسبت قیمت مسکن به اجاره دارای یک رابطه ثابت و منطقی است و هرگونه انحرافی از میانگین این نسبت نشان‌دهنده حباب در قیمت است. طبق دادههای بررسی‌شده در این گزارش، میانگین P/R در یک دوره نزدیک به 30ساله بین 15 تا 17.7 ثبت شده است. براین اساس، زمانی که مسکن در شرایط ثبات نسبی قرار می‌گیرد، نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها حدود 15 است و زمانی هم بازار دچار جهش قیمت می‌شود، این نسبت در سقف خود معمولا به عدد 24 تا 25 می‌رسد.
بنابراین آنچنان که در نمودار آمده، میانگین سطح متعارف نسبت P/R مسکن در دوره نزدیک به 30ساله حدود 17.7 بوده است که البته این عدد با جهش‌های شدید قیمت مسکن در سال98 و سال جاری به این محدوده ارتقایافته و تا سال97 این شاخص در محدوده 15 بود. اما هرچه شکاف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن بیشتر باشد نشان‌دهنده آن است که بازار به‌لحاظ قیمتی درحال نزدیک شدن به ایستگاه پایانی افزایش قیمت است. به‌عبارت دیگر، شکاف غیرمتعارف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن به این معنی است که ظرفیت بازار مسکن از بابت رشد قیمت‌ها تکمیل شده و انتظار حداقلی آن است که به‌زودی بازار به‌لحاظ قیمتی به ثبات برسد تا با رشد تدریجی و متعارف اجاره‌بها در طول زمان نسبت متعارف بین P به R احیا شود.
در این خصوص طبق دادههای ارائه‌شده ازسوی وزارت راه‌وشهرسازی، دادههای آماری دوره 29ساله یعنی سال1370 تا آبان‌ماه1399 شهر تهران نشان می‌دهد نسبت P/R در سال1370 حدود 22 بوده که این میزان تا سال74 به 20، تا سال1381 به 20، تا سال1386 به 21، تا سال1388 به 15 و تا سال1392 به 18 رسیده است. این شاخص با رکودی که در دولت اول حسن روحانی در بخش مسکن و البته کل اقتصاد ایران رخ داد، از 18 در سال92 تا پایان سال1396 به 14 برگشت اما مجددا با التهابات ارزی روزهای پایانی سال96 و اتفاقات پس از آن، در سال97 به 19، در سال98 به 23 و تا پایان آبان سال99 نیز به عدد شگفت‌انگیز 37 رسیده است که قله تاریخی و رکورد دوره 29ساله است.
این عدد درحال حاضر بیش از 2برابر میانگین تاریخی 17.7 دوره 29ساله است. بنابراین اعداد و ارقام حباب‌سنج قیمت مسکن نشان می‌دهد فاصله قیمت و اجاره‌بهای مسکن یا شکاف بین P به R به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافته و این شاخص 2برابر حداکثر تاریخی خود قرار گرفته و این پیام به بازار مسکن مخابره می‌شود که قیمت مسکن دارای حباب است یا به‌عبارت دیگر، بازار مسکن در شرایط حباب قیمتی قرار دارد. براین اساس، انتظار معمول این است که برای رسیدن به شرایط متعارف و معمول یا باید سرعت رشد قیمت مسکن به میزان قابل‌توجه کاهش یابد یا قیمت مسکن کاهش یابد که عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت به متوسط اجاره‌بهای مسکن به دامنه متعارف بازگردد. این موضوع موجب شد اغلب کارشناسان بازار مسکن با استناد به این ارقام، کاهش قابل‌توجه قیمت‌ها و اصلاح قیمت در بازار مسکن طی آذرماه و دی‌ماه را پیش‌بینی کنند.
به‌نظر می‌رسید با ریزش قیمت دلار و عقب‌نشینی بازار طلا و سکه از سقف تاریخی خود، مسکن نیز روند اصلاحی خود را آغاز کند؛ اما همان‌طور که گفته شد این موضوع یعنی اصلاح قیمت‌ها در بازار مسکن تنها در آذرماه کاهش 8.5درصدی را تجربه کرد اما بار دیگر در دی‌ماه رشد 8.2درصدی را آغاز کرد. رشد 8.2درصدی در دی‌ماه از این منظر مهم است که طی 46ماه اخیر (از فروردین96 تا دی‌ماه99) تورم ماهانه بالای 8درصد فقط 8بار رخ داده است.
61 درصد مسکن ساخته‌شده در قبضه سفته‌بازان
نوسانات قیمتی از مهمترین چالش‌‌های اقتصادی بخش مسکن در ایران است. درخصوص نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن، در کشورهای مختلف و ازجمله کشورمان، محققان اقتصادی عوامل مختلفی را در این زمینه ذکر کرده‌اند که می‌توان همه آنها را در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاستهای مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد. آثار سیاستهای مالی بر قیمت مسکن عمدتا ازطریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابلتحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی ازطریق نوسان‌‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به عبارت روشنتر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد.
به این ترتیب، شوک نفتی مثبت ازطریق اثر درآمدی و درکنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یکسو، سیاستهای انبساطی پولی به‌طور معمول با افزایش قدرت وامدهی بانکها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد.
از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، به‌دلیل اینکه نرخ سپرده‌‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت درجهت افزایش قیمت مسکن عمل کند. عوامل جمعیتی به‌رغم آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می‌توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند.
اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می‌دهد به‌دلیل نبود اهرم‌‌ها و ابزارهای کنترلی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر زمین و مالیات سالیانه بر املاک (همه املاک و با ضریب بیشتر بر روی املاک لوکس)، با افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه، بخش قابلتوجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می‌افتد. براین اساس، دستاورد‌های تجربی نشان می‌دهد که سیاستهای کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن و کنترل هزینه‌‌های ساخت باشد.
درخصوص نقش کنترلی و تنظیمی مالیات بر املاک کارشناسان اقتصادی می‌گویند توجیه اقتصادی ملّاکی به‌جای فعالیت اقتصادی مولد در ایران ریشه در دو عامل مهم دارد: انتظارات تورمی و معافیت مالیاتی. درحالی‌که همه فعالیتهای مولد در ایران مشمول مالیات می‌شود، اما معافیت مالیاتی ملّاکی درکنار انتظارات تورمی باعث بازده اسمی بالاتر این نوع فعالیت غیرمولد در ایران شده و مزیت کاذبی را برای سرمایه راکد در مقایسه با فعالیت دارای زایش ایجاد کرده است. به اعتقاد کارشناسان اقتصادی، باتوجه به علائم تغییر جهت انتظارات تورمی هم‌اکنون بهترین زمان برای خاتمه دادن به معافیت مالیاتی املاک و وضع مالیات سالانه بر املاک مطابق با استاندارد جهانی فرارسیده است تا این توجیه اقتصادی کاذب از بین برود و پس‌اندازها درجهت فعالیت مولد تجهیز شود.
طبق بررسی‌ها، طرح‌هایی همچون مالیات بر املاک لوکس که در لایحه سال آینده نیز درنظر گرفته شده، عملا به‌واسطه دایره شمول محدود و ناقص آن، عملکرد و کارکرد تنظیمی و کنترلی بر سفته‌بازی در این بازار نخواهد داشت و عملا به‌نوعی معافیت مالیاتی است. مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر زمین نیز از دیگر ابزارهای کنترلی هستند که اداره سیاسی برای زمینه‌سازی اجرای آنها نیز دیده نمی‌شود، برای مثال در حال حاضر 60 درصد از قیمت مسکن در شهرهای کشور مربوط به قیمت زمین می‌شود و طی دوره 8 ساله نیز قیمت مسکن در کشور 982 درصد رشد داشته است، با این‌حال به‌واسطه نبود اهرم‌های تنظیمی، سفته‌بازی، احتکار و انتظارات تورمی بازیگران این املاک و زمین‌ها، موجب شده تحولات قیمت به جای عرضه و تقاضا، به‌دست آنها رقم بخورد.
درخصوص این ادعا که در نبود ابزارهای تنظیمی همچون پایه‌های مختلف مالیاتی، تحولات مسکن و زمین در ایران به دست سفته‌بازان و انتظارات تورمی معامله‌گران و تقاضاهای سرمایه‌ای رقم می‌خورد، دادههای مرکز آمار ایران به‌خوبی موید این موضوع است. طبق آمارهای مرکز آمار ایران که در جدول جزئیات این داده‌ها آمده، در دوره 1365-1355 سهم تقاضاهای مصرفی از کل تقاضاهای مسکن در کشور (سهم مسکن ملکی از افزایش موجودی مسکن) حدود 72 درصد بوده که این میزان در دوره 1375-1365 به 64 درصد، در دوره 1385-1375 به 50 درصد، در دوره 1390-1385 به 38 درصد و در سرشماری 1395-1390 نیز به 39 درصد رسیده است.
به‌عبارت دیگر سهم تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه در بازار مسکن ایران از 28 درصد در دوره 1365-1355 به 61 درصد رسیده است. این به‌معنی تیر خلاصی به مهمترین نیاز مردم و به‌ویژه طبقات پایین است که گرفتار قیمت‌های بالای مسکن شده‌اند. این نکته بسیار قابل‌تاملی است که برای مثال از سال 1375 تا 1395 در کشور حدود 12 میلیون و 60 هزار واحد به تعداد موجودی مسکن کشور افزوده شده، اما طی این مدت فقط 5 میلیون و 254 هزار ایرانی صاحب مسکن شده و مابقی یعنی 6 میلیون و 806 هزار واحد مسکونی جزء تقاضاهای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای بوده است. البته رقم 61 درصدی معاملات سفته‌بازانه مربوط به شهرهای کل کشور است و مطالعات و برآوردهای مختلف نشان می‌دهد سهم معاملات سفته‌بازانه در بازار مسکن تهران و برخی کلانشهرها تا 77 درصد است.
در گزارشی اخیرا بر این نکته تاکید شد که در یک دهه اخیر در بخش مسکن سیاستهای مختلفی به‌کار گرفته شده است که یکی از مهمترین آنها، به‌صفر رساندن قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بوده است. این سیاست که در قالب «مسکن مهر» در دولت احمدی‌نژاد اجرا شده و اخیرا نیز در قالب «طرح جامع اقدام ملی مسکن» در دولت روحانی درحال اجراست، قصد داشته‌اند سهم قیمت زمین را در قیمت تمام‌شده مسکن به حداقل برسانند تا از این طریق قیمت نهایی مسکن کاهش یافته و به‌ویژه برای گروه‌های کم‌درآمد قابل‌دسترس باشد، اما به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن، این سیاستها گرچه اثرات کاهنده‌ای بر قیمت نهایی و تمام‌شده مسکن دارند، اما به دلایلی راه‌حل نهایی نیستند، چراکه اولا؛ دولت به اندازه کافی زمین درون محدوده شهرها را در اختیار ندارد و مجبور خواهد شد همانند مسکن مهر از زمین‌های حاشیه شهر استفاده کند که پیشاپیش به‌واسطه نبود زیرساخت‌های شهری محکوم به شکست است و ثانیا؛ اگر هم زمین داشته باشد، بازهم درصورت عرضه گسترده قابلیت بورس‌بازی پیدا می‌کند. بر این اساس زمان آن فرارسیده که دولت و مجلس درکنار همه سیاستهای اجراشده در کشور، با طراحی و اجرای پایه‌های مالیاتی، برای همیشه به بازیگری قدرتمند سفته‌بازان در مهمترین نیاز ایرانی‌ها یعنی بازار مسکن پایان دهند.
منبع: الف
کلیدواژه: نسبت قیمت مسکن به درآمد قیمت و اجاره بهای مسکن مترمربع واحد مسکونی مرکز آمار ایران معافیت مالیاتی انتظارات تورمی بازار مسکن بازار مسکن عبارت دیگر درآمد خانوار املاک مسکونی شهر تهران قیمت مسکن بر قیمت مسکن افزایش قیمت تورم ماهانه درصد افزایش نشان می دهد درصد رسیده سرمایه ای شاخص قیمت ماه امسال هزار واحد قیمت زمین حباب مسکن دی ماه مهم ترین بر املاک بخش مسکن رشد قیمت سیاست ها قیمت ها ماه قبل داده ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.alef.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «الف» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۹۲۰۸۷۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
ذاکری: تنها ۱۸ درصد دارایی ها به بخش خصوصی واقعی واگذار شده است/ سرمایه‌ها در دست اقلیتی متمرکز شده که امروز امکان کنترل آنها نیست / هشدار نسبت به تهی سازی ظرفیت دولت با خصوصی سازی رانتی
گروه اقتصاد و درآمد: دکتر آرمان ذاکری، جامعه شناس، ضمن اشاره به پیامد خصوصی سازی بر ایجاد نابرابری های اجتماعی و اقتصادی، گفت: سال ۲۰۰۸ بسیاری از شرکت‌ها و بانکها ورشکست شدند و به طور کلی بازار آزاد کار نکرد. دولت‌ها مجبور شدند یک شبه در حد هزاران میلیارد دلار در اقتصاد مداخله کنند تا بازار آزاد را نجات دهند. این واقعه در پارادایم نئولیبرال تردیدی ایجاد کرد. اما به قدری که در جهان میان اقتصاددان ها و سیاسیون واجد اهمیت بود، نزد دولت ها و اقتصاددان ها در ایران جدی گرفته نشد؛ چرا که اقتصاددان‌های بازار آزادی در ایران بسیار کم به تاریخچه پدیده‌ها توجه می‌کنند و حرف‌هایشان اغلب انتزاعی است و نه تاریخی.
به گزارش جماران، دکتر آرمان ذاکری جامعه شناس و استاد پیشین دانشگاه تربیت مدرس که در نشست « بررسی خصوصی‌سازی و نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی» که از سوی انجمن اسلامی مدرسین دانشگاه‌ها برگزار شده بود سخن می‌گفت، خاطرنشان کرد: آنچه که با عنوان خصوصی سازی در ایران و در سه دهه گذشته اتفاق افتاده، در حال حاضر از طرف هیچ یک از پارادایم های مختلف اقتصادی که در دانشگاه نظریه پردازی می‌کنند، مورد قبول نیست.
وی گفت: حتی پارادایم بازار آزاد به رغم نقشی که خودش چه در دولت هاشمی و چه در دولت خاتمی در نگارش برنامه‌های توسعه، در برنامه‌ریزی و ریل گذاری سیاست ها داشته، امروز از این صحبت می‌کند که این مدل خصوصی سازی که در ایران انجام شده، مورد قبول ما نیست. پارادایم های دیگر هم که اساسا به انجام آن نقد داشته‌اند.
نمایندگان فکری بازار آزاد در ایران، همچنان خصوصی سازی را توصیه می کنند
این جامعه شناس با بیان اینکه عوارض خصوصی‌سازی تا حد زیادی روشن است و مباحث زیادی در رابطه با آن مطرح شده است و اکنون دیگر با فقر مطالعات تجربی که یک دهه گذشته داشتیم روبرو نیستیم، اظهار داشت: با این حال در برخی از پارادایم های فکری، به طور مشخص پارادایم اقتصاد بازار آزاد که اساتیدی مانند دکتر مسعود نیلی، دکتر غنی نژاد آن را نمایندگی می‌کنند، همچنان به مثابه مسیری برای آینده کشور توصیه می‌شود، آن هم نه به شکلی که تا به امروز اجرا شده بلکه آنچه که اجرای واقعی‌اش و یا اجرا در شرایط دیگر نامیده می شود.
مجریان سیاست خصوصی سازی، هم وضعیت امروز را گردن نمی گیرند
ذاکری ادامه داد: در نتیجه اهمیت برای بحث برای ما در دو مسئله است؛ یکی اینکه با ابعاد واقعی نقش این سیاست ها آشنا شویم و بخش دوم اینکه با توجه به انباشت داده ای که ایجاد شده، درباره آینده بحث کنیم و به آن اهمیت دهیم. قرار است تصمیم بگیریم کشور با چه ترتیباتی اداره شود و چه برنامه‌ای را اجرا کنیم؛ چرا که به رغم نقشی که اقتصاددان های بازار آزاد، مکرر در مکرر در ساختار قدرت جمهوری اسلامی داشته‌اند، امروز هم این وضعیت را گردن نمی‌گیرند و مدام از این حرف می‌زنند که همواره چپ گرایانی در دولت ها بوده اند و هیچ گاه نمی‌گذاشته اند حامیان بازار آزاد اهدافشان را محقق کنند و در دولت آقای هاشمی، خاتمی و روحانی مانع می‌شدند.
همچنان در جست و جوی اتوپیای شکست خورده گروه های قدرتمندی برای تامین منافعشان تداوم سیاست های تعدیل اقتصادی را توصیه می‌کنند
این جامعه شناس ادامه داد: این مسائل از حیث مرور کارنامه سیاست گذاری اقتصادی کشور و بررسی اینکه چرا ما به اینجا رسیدیم، مهم است. در واقع اکنون گروه های قدرتمندی برای تامین منافعشان تداوم سیاست های تعدیل اقتصادی را توصیه می‌کنند و سپس آن را پیش می‌برند و با دادن وعده ای اتوپیایی، این گونه ادعا می کنند که گویا سیاست ها یک شکل درست اجرا دارد و اگر آن شکل درست اجرا، اتفاق بیفتد مسائل حل می‌شود.
ذاکری ضمن تشریح تجربه جامعه جهانی و سرنوشت سیاست خصوصی سازی در جامعه آمریکا تصریح کرد: بررسی سرنوشت آنچه که در آمریکا به عنوان مهد و یکی از پایه‌گذاران این سیاست ها اجرا شده قابل توجه است.
خصوصی سازی رانتی چگونه شکل گرفت؟
این پژوهشگر مسائل اجتماعی یادآور شد: زمانی که این سیاست ها بعد از پایان جنگ اجرا شد، مهمترین نکته ای که به گواه کسانی که این سیاست ها را اجرا می کردند و به گفته مجریان آن از جمله آقایان نیلی و روغنی زنجانی مورد توجه قرار داشت، این بود که در آن مقطع هیچ بخش خصوصی صنعتی مدرنی وجود نداشت که آمادگی پذیرش تملک این مجموعه ها را داشته باشد. در فقدان آمادگی، چه از حیث توانایی مالی و چه از جهت انسانی، این واگذاری ها نمی‌توانست جز از مسیر رانت اتفاق بیفتد. در واقع مبنای کسانی که این برنامه را در دوره آقای هاشمی اجرا کردند این بود که بخش خصوصی بسازند.
فجایعی که خصوصی سازی رانتی بر سر ایران آورد
ذاکری به اجرای برنامه‌هایی از جمله واگذاری سهام شرکت‌ها به کارکنان دولت در آن مقطع اشاره کرد و ضمن تشریح گزارش های انتقادی منتشر شده از سوی مرکز پژوهش های مجلس در دهه ۷۰ مبنی بر انتقاد به نحوه واگذاری ها، اظهارداشت: طی سه دهه این انتقادها تکرار شده است و گزارش ها تاکید می کردند این واگذاری ها به اهلش داده نشده و رانتی بوده است. پولی پرداخت نشده و چون پول نداشته‌اند و ضعیف بوده اند، وام گرفته‌اند و حتی بعدها بر سر پرداخت اقساط وامها کلی ماجرا پیش آمده و وامها را هم پرداخت نکرده‌اند.
این جامعه شناس با بیان اینکه بخش بزرگی از واگذاری ها هم با وام انجام شده است، تصریح کرد: مکرر گفته شد واگذاری‌ها فاسد بوده، تعارض منافع وجود داشته و به قیمت واگذار نشده است. مساله اداره واحدها هم با مشکل مواجه شد و حتی ادوات تکنولوژیک برخی واحدها به فروش رفت. اما با این حال، در کنار این انتقادها مسئله نحوه اجرای سیاستها را مورد تاکید همه می‌دانستند و می‌گفتند ما خوب اجرا نمی‌کنیم.
بحران در صندوق ذخیره ارزی در پی وامهای بی ضابطه به بخش خصوصی
ذاکری با بیان اینکه بعد از سال ۸۴ ، اجرای این سیاستها وارد فاز جدیدی شد، توضیح داد: قانونی تصویب شد که به دولت اجازه داد از محل صندوق ذخیره ارزی کشور برای تقویت بخش خصوصی وام تخصیص داده شود. در گزارشی که سال ۹۲ مرکز پژوهش های مجلس منتشر کرد، سرنوشت وام های داده شده به بخش خصوصی در دولت احمدی نژاد مورد بررسی قرار گرفت، از مجموع ۲۴ میلیارد دلار وام داده شده، حدود 9 میلیارد دلار بیشتر برنگشته بود! مرکز پژوهش ها می گوید به دلیل عدم اخذ تعهدات کافی، امیدی به بازگشت آنها نیست و برای 1.6 میلیارد دلار هم سندی در بانک مرکزی موجود نیست و هیچ روشن نیست پول‌ها به چه کسی داده شده است. بخش بدهکار هم دنبال این است که مجددا وقت بگیرد یا به قیمتی زمانی که وام را گرفته است تسویه کند.
وی خاطرنشان کرد: تاثیر این فرایندها بر افزایش نابرابری های اجتماعی و اقتصادی، تمرکز قدرت در دست یک اقلیت، کاهش ظرفیت های دولت برای اداره کشور و به ویژه کاهش ظرفیت های بخش بالنسبه دموکراتیک‌تر دولت در این دوره به طور جدی خود را نشان داد. عمدتا واگذاری دارایی ها مربوط به دارایی های قوه مجریه بوده است که محصول انتخابات در ساختار سیاسی ایران است.
اختصاص تنها 18درصد دارایی ها به بخش خصوصی واقعی
ذاکری گفت: بررسی آنچه که تحت عنوان خصوصی سازی از سال ۸۰ تا ۹۴ انجام شد، بنا به گزارش عملکرد سازمان خصوصی‌سازی که سال 95 منتشر شده ، نشان می دهد ۱۸ درصد دارایی ها به بخش خصوصی واقعی و ۴۶ درصد به دست چیزی با عنوان «سایر» که شامل نهادهای نظامی، نهادهای عمومی غیردولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و غیره است رسیده و ۲۱ درصد به سهام عدالت و 14 درصد هم رد دیون بوده.
سرمایه‌ها در دست اقلیتی متمرکز شده و امروز امکان کنترل آنها نیست
وی تصریح کرد: بخشی از اموال تا زمانی که در دست دولت بود امکان نظارت و کنترل دموکراتیک داشتند، اما بعد از آن سرمایه هایی که متعلق به عموم مردم است، در دست اقلیتی متمرکز شده و امروز امکان کنترل آنها نیست. اکنون هم فاز جدیدی با عنوان مولدسازی پیش می‌رود و دولت رئیسی می‌گوید ما به اندازه ۵۸ درصد خصوصی‌سازی های صورت گرفته، فقط در این سه سال خصوصی کرده‌ایم.
هدف دولت در بخشی از خصوصی سازی ها، کسب درآمد است
این پژوهشگر مسائل اجتماعی با بیان اینکه در بسیاری از خصوصی سازی ها مطلقا دغدغه ناکارآمدی و زیان ده بودن مطرح نبوده و هدف دولت در این خصوصی سازی ها کسب درآمد است، اظهار داشت: سال گذشته بخشی از پتروشیمی خلیج فارس را واگذار کردند، صرف نظر از اینکه بخشی که این پتروشیمی را از آن خود کرد، وابسته به چه بخشی بوده، باید گفت این خصوصی سازی ها بیشتر در ارتباط با بخش هایی انجام می‌شود که عملکرد خوبی دارند و زیان ده نیستند. حتی بعضی از کارشناسان، این پتروشیمی را گل دارایی های دولت عنوان می کردند.
فاصله اقلیتی با اکثریت مردم در حال بیشتر شدن است
ذاکری با تاکید بر اینکه فاصله یک اقلیتی با اکثریت مردم در حال بیشتر شدن است و سهم این مسئله در دامن زدن به نابرابری های اجتماعی و اقتصادی بسیار بالا است، به تشریح وضعیت جهانی و اثر اجرای این سیاست ها در اقتصاد آمریکا پرداخت و گفت: سال ۲۰۰۸ با بحرانی که ایجاد شد، اتفاق بسیار مهمی در ساختار اقتصاد جهان افتاد که به قدری که در جهان میان اقتصاددان ها و سیاسیون واجد اهمیت بود، نزد دولت ها و اقتصاددان ها در ایران جدی گرفته نشده است. البته یک علت آن این است که اقتصاد دان‌های بازار آزادی در ایران بسیار کم به تاریخچه پدیده‌ها توجه می‌کنند و حرف‌هایشان اغلب انتزاعی تا تاریخی است.
بحران مالی 2008، آغاز چرخش از پارادایم نئولیبرالی
وی عنوان کرد: سال ۲۰۰۸ بسیاری از شرکت‌ها و بانکها ورشکست شدند و به طور کلی بازار آزاد کار نکرد. دولت‌ها مجبور شدند یک شبه در حد میلیاردها و تریلیاردها دلار در اقتصاد مداخله کنند تا بازار آزاد را نجات دهند. این واقعه در پارادایم نئولیبرال تردیدی ایجاد کرد.
ذاکری به اظهارات متعدد مسئولان و مقام‌های کشورهای غربی مبنی بر اینکه بحران ۲۰۰۸ سنت های اقتصادی را زیر سوال برد و نشان داد در جهان جدید تاریخ اجماع واشنگتنی به سر آمده‌اند، گفت: آنها تاکید کردند ما باور داریم که بازارها کار نمی کنند. از بعد از این دوره شاهد چرخش در پارادایم ها بودیم. در طول سه دهه‌ای که این سیاست ها در آمریکا اجرا شده بود، طبقه متوسط قدیمی به آرامی از میدان به در شد و شاهد تضعیف دموکراسی و برابری ها بودند. بعد از بحران ۲۰۰۸ در جریان همه گیری کرونا هم وقتی ساختار بهداشتی که به بخش خصوصی واگذار شده بود، کار نکرد مجددا ناکارآمدی پارادایم نئولیبرال خود را نشان داد و بر این فرضیه صحه گذاشت که ایدئولوژی نئولیبرال کار نمی‌کند.
تاکید سازمان ملل بر ضرورت دوری کشورهای درحال توسعه از منطق نئولیبرالی
این جامعه شناس ادامه داد: مارس 2009، در گزارش 65 صفحه ای که در کنفرانس تجارت و توسعه سازمان ملل با عنوان «بحران اقتصادی جهانی، ورشکستگی های نظام مند و راه های چاره چند جانبه» داده شد، سه دستور اصلی در جمعبندی گزارش آمده که عبارتند از : برقراری مجدد مقررات گذاری جامع بر نظام جهانی، همکاری بخش خصوصی و دولتی برای تحریک رشد اقتصادی و دیگر اینکه کشورهای در حال توسعه نباید در معرض این منطق نئولیبرالی قرار گیرند که خود مسبب وضع موجود است.
اقتصاددانان بازار آزاد در ایران بی توجه به نتایج بحران مالی 2008 جهانی
ذاکری تاکید کرد: بحران 2008 سرآغاز چرخش پارادایمی در اقتصاد جهانی بود که به نظر می رسد هنوز مورد توجه اقتصاددانان بازار آزادی در ایران قرار نگرفته است؛ چرا که بخشی از آنها با گزاره های اقتصادی به مثابه دین روبرو می شوند. در حالی که داده های علمی برآمده از شرایط و مطالعات است و با تغییر شرایط باید دیدگاه ها را عوض کرد. در غرب بر مبنای وضعیت های تجربه شده، در سیاست ها تجدید نظر می کنند و روش های جدیدی را رقم می زنند.
به تجربه شکست خورده غرب نگاه کنیم
وی گفت: آنچه که امروز اقتصاددان های نئولیبرال به عنوان اتوپیا تبلیغ آن را ادامه می دهند و می گویند اگر سیاستهای نئولیبرال به مثابه یک مجموعه با ترتیبات مشخص اداره شود، موفق خواهند شد در واقع برگرفته از آن گذشته شکست خورده غرب است. در حالی که باید به تجربه شکست خورده غرب نگاه کنیم و از توهم اینکه ما باید آرزوی غرب شدن را داشته باشیم و غرب هیچگاه شکست نخورده، خارج شویم.
ذاکری با بیان اینکه امروز مطبوعات درباره دولت بایدن می‌نویسند که او پایان نئولیبرالیسم را رقم زده و رفاهی که ارائه داده با رفاه دوره روزولت قابل مقایسه است، گفت: تعداد صحبت کردن درباره پایان پارادایم نئولیبرالیسم در رسانه‌ها و فضای عمومی بیشتر شده که نشان می‌دهد این دیدگاه تا چه اندازه ترک برداشته است.
اجماعی وجود دارد که این شکل از خصوصی سازی، پاسخگو نیست
وی ضمن تشریح دیدگاه‌های «جیک سالیوان»، مشاور امنیت ملی کاخ سفید، در خصوص ضرورت توجه به چالش هایی که نظام نئولیبرال ایجاد کرده است، اهمیت تغییر پارادایم را مورد توجه قرار داد و گفت: اجماعی وجود دارد که این شکل از خصوصی سازی، پاسخگو نیست. ضمن اینکه رشد اقتصادی بحران محیط زیست ایجاد کرده است. در حالی که توجه به مسئله محیط زیست برای ایران بسیار اساسی است و ایران در خصوص مسئله محیط زیست بحران‌های جدی‌تری نسبت به آن کشورها دارد.
ذاکری یادآور شد: آنها معتقدند مجموعه سیاست های نئولیبرال با دامن زدن به نابرابری و ضعیف کردن طبقه متوسط آمریکا شرایطی فراهم کرده که دموکراسی در معرض تهدید قرار گرفته و حتی از درون این بستر ترامپ بیرون آمده است. هر چند که هنوز معلوم نیست پارادایم ۲۰۰۸ به بعد چه پارادایمی خواهد بود، اما جهان دوره آنومی و بحران را تجربه می‌کند.
میان بخش خصوصی و سیاست خصوصی سازی تفکیک قائل شویم
در پایان، این جامعه شناس با تاکید بر اینکه باید میان بخش خصوصی و سیاست خصوصی سازی تفکیک قائل شد، توضیح داد: بخش خصوصی در همه سرمایه‌داری ها وجود داشته است؛ اما پروژه خصوصی سازی ها فقط در دوره معینی حضور داشت و توازنی که در دوره دولت - رفاه میان دولت و بخش خصوصی وجود داشت و مجموعه ای از تنظیم گری هایی که توسط دولت انجام می‌شد را بر هم زد. در نتیجه باید توجه داشت مخالفت با پروژه خصوصی سازی ضرورتا به معنای مخالفت با بخش خصوصی نیست و به معنای مخالفت با تهی کردن ظرفیت های دولت برای مداخله در عرصه‌های اجتماعی و تضعیف دموکراسی است که از طریق خالی کردن ظرفیت دولت ها اتفاق می‌افتد.
ذاکری گفت: ایجاد دولت تنظیمگر بخش خصوصی، به معنای فقدان بخش خصوصی نیست، بلکه به معنای این است که پروژه خصوصی سازی که مداخلات دولت را از بین ببرد، مقررات زدایی کند و دخالت دولت را در تامین سلامت، بهداشت، آموزش و حفظ محیط زیست از بین ببرد، باید متوقف شود.
تداوم بارندگی‌ها در کشور / دمای هوا در بعضی مناطق کاهش می‌یابد