به نقل از «صراط نیوز»

برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن

تاریخ انتشار: ۲۸ آذر ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۳۷۲۹۷۱

صراط: التهاب و جهش قیمتی که از سال ۹۷ دامنگیر بازار مسکن پایتخت شده است دو گروه بازنده و برنده دارد. تنها گروه برنده این روند، سفته‌بازان ملکی هستند که با سوار شدن بر جریان التهاب قیمت و خرید و فروش‌های متعدد، عایدی قابل‌توجهی از بازار کسب کردند.

دنیای اقتصادنوشت: بازندگان این روند نیز از یکسو خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی هستند که به‌دنبال جهش شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید به ناچار از بازار رانده شدند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اما سوی دیگر بازندگان این ماجرا، گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول می‌توانستند در گروه برندگان قرار گیرند اما بررسی آمارها حاکی از آن است که این ذهنیت با واقعیت در تضاد است. این گروه بازندگان، سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید عایدی یا حاشیه سود در پروژه‌های ساختمانی مواجه بوده‌اند.

بررسی روند آماری عایدی خانه‌سازی (حاشیه سود ساخت مسکن) و سود سفته‌بازی(عایدی تقاضای سرمایه‌گذار ملکی) طی ۱۵ سال اخیر نشان می‌دهد: از سال ۹۷ که بازار مسکن به عصر جدیدی به لحاظ حجم معاملات و روند قیمتی وارد شد، سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در گرفتن عایدی از سرمایه‌گذاران ساختمانی سبقت گرفتند. از سال ۹۷ بازار مسکن یک دوره کوتاه رونق معاملاتی را در کنار جهش شدید قیمت‌ها تجربه کرد، در ادامه نیز با آغاز دوره رکود معاملاتی تحت‌تاثیر فاکتورهای برون‌بخشی، روند افزایش شدید قیمت‌ها همچنان در این بازار ادامه‌دار بود. در چنین وضعیتی برخلاف دوره‌های گذشته که همواره حاشیه سود ساخت‌وساز از سرمایه‌گذاری ملکی (سفته‌بازی) برتری داشت، برای نخستین بار سفته‌بازها سوار بر جهش قیمت‌ها، عایدی بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاران ساختمانی کسب کردند.

گزارش‌های آماری حاکی از آن است که تاقبل از این دوره، در زمان جهش قیمت در سال‌هایی که رشد قیمت و معاملات همزمان باهم رخ می‌داد (به‌عنوان مثال در سال‌های ۸۶ و ۹۱)، حاشیه سود ساخت‌وساز و سود سفته‌بازی ملکی نرخ نزدیکی به یکدیگر داشتند و پس از آن در سال‌های پساجهش، این دو نرخ با یک فاصله حداکثری از یکدیگر دچار می‌شدند. به این شکل که حاشیه سود ساخت‌وساز و خانه‌سازی بسیار بالا و در مقابل حاشیه سود سفته‌بازی ملکی به‌شدت پایین بود.

اما از سال ۹۶ که دوره جدید رشد قیمت‌ها در بازار مسکن آغاز شد، این روند به شکل کاملا متفاوت پیش ‌رفت. به این معناکه سفته‌بازهای ملکی از سازنده‌ها در سود سبقت گرفتند. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن دو اتفاق دیگر نیز به‌طور همزمان در بازار به وقوع پیوست. اول آنکه قدرت خرید مسکن به‌شدت افت پیدا کرد به‌طوری‌که قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن به‌شدت افت کرد و به کمتر از ۱۰ مترمربع رسید. قدرت پوشش‌دهی تسهیلات پیش‌بینی شده برای خرید مسکن در شهر تهران طی چهار سال گذشته از ۱۲ مترمربع در سال ۹۶، به ۷ مترمربع در سال ۹۷، در سال ۹۸ به ۶ مترمربع و هم‌اکنون به حدود ۵ مترمربع کاهش پیدا کرده است.

در عین حال، اتفاق دیگر به افت معنادار تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران باز می‌گردد. به‌طوری‌که در سال ۹۸، تیراژ ساخت معادل ۱۴ درصد و در سال‌جاری تیراژ ساخت‌وساز معادل ۱۰ درصد کاهش یافت.

در چنین وضعیتی که تمامی شاخص‌ها با سقوط مواجه شدند، تنها برندگان جهش و التهاب قیمت بازار مسکن، سفته‌بازهای ملکی بودند که به‌دلیل ریسک غیراقتصادی و التهابات سایر بازارها، عایدی قابل‌توجهی را کسب کردند.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد کاهش قابل‌توجه حاشیه سود سازندگان در دوره اخیر منجر به ایجاد نوعی سرخوردگی میان آنها از ادامه یا آغاز فعالیت‌های جدید در این بازار شده است. مطابق با اطلاعات به‌دست آمده، درحال‌حاضر حاشیه سود ساخت‌وساز به حدود ۳۵ درصد (برای یک دوره فعالیت بیش از یک و نیم سال) رسیده است.

به‌طوری‌که هم‌اکنون قیمت تمام شده مسکن با احتساب هزینه ساخت‌و قیمت زمین در شهر تهران به‌طور میانگین معادل ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. این نسبت برای مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان دو منطقه مصرفی و پرساخت‌وساز، حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد شده است. البته قیمت تمام شده ساخت برای مناطق نیمه جنوبی شهر تهران حدود ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان برای هرمترمربع است.

جالب آنکه حاشیه سود سازندگان در فصل تابستان حدود ۴۰ درصد بوده و قیمت تمام‌شده مسکن در این فصل حدود ۱۷ میلیون تومان بوده است.

به‌نظر می‌رسد یکی از دلایل سبقت عایدی سفته‌بازی ملکی نسبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی رشد شدید قیمت زمین در سال جاری بوده است. روند افزایش قیمت در بخش املاک کلنگی در سال جاری به گونه‌ای بود که نسبت قیمت زمین به مسکن به ۵/ ۱ رسیده است. این درحالی است که این نسبت در اوایل دهه ۹۰، حدود ۲/ ۱، دوسال پیش حدود ۳/ ۱ و اواخر سال گذشته حدود ۴/ ۱ بوده است.

به این ترتیب روند شدید افزایشی قیمت مسکن به شکل قابل‌توجهی بر حاشیه سود ساخت‌وساز اثر گذاشته است. از سوی دیگر عامل مهم تاثیرگذار بر کاهش حاشیه سود سازنده‌ها، جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی بوده است.

هرچند ممکن است این سوال ایجاد شود که با رشد شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی، سازنده‌ها نیز با افزایش قیمت‌ تمام شده می‌توانند قیمت فروش خود را نیز به همان میزان افزایش دهند اما یک مانع بزرگ برسر راه آنها قرار داشت. رکود شدید شکل گرفته در حوزه معاملات خرید و فروش ناشی از کاهش قابل‌توجه قدرت خرید متقاضیان مصرفی، مانع از آن بود که سازنده‌ها بتوانند به میزان دلخواه قیمت خود را برای افزایش حاشیه سود بالا برند. در نتیجه حاشیه سود سرمایه‌گذاران ساختمانی به میزان عایدی سفته‌بازهای ملکی بالا نرفت.

آن‌طور که بررسی‌ها نشان می‌دهد عایدی سفته‌بازهای ملکی در پاییز امسال به ۱۱۲ درصد رسید، این درحالی است که در همین مقطع عایدی سازنده‌ها، معادل ۳۵ درصد ثبت شد. سودی که سازنده‌ها با تکیه بر افزایش قیمت نهاده‌های تولید می‌توانستند افزایش دهند اما بازار به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان کشش افزایش بیشتر قیمت‌های پیشنهادی را نداشت.

بنابراین علاوه بر نمای اول ویرانی جهش قیمت مسکن که بر کاهش قدرت خرید خانوارها متکی بود و منجر به خروج آنها از بازار شد، نمای دیگر و پنهان این ویرانی به ضرر قابل‌توجه سازنده‌ها منجر شده است. ضرری که در نگاه اول چندان مشخص نیست و نیاز به بررسی دقیق آمارها دارد. به این ترتیب سازنده‌ها دو ضربه اصلی را از جهش و التهاب قیمت‌ها خوردند. از یکسو حاشیه سود آنها در پروژه‌های ساختمانی ناشی از افزایش شدید قیمت نهاده‌های تولید به‌شدت افت کرد و از سوی دیگر به‌دلیل کاهش معنادار قدرت خرید سازنده‌ها که هم‌اکنون به کمتر از ۱۰ مترمربع رسیده است، بازار معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران به‌شدت کساد شد.

جالب آنکه حاشیه سود سازنده‌ها در دهه ۸۰ تا سطح ۱۰۰ درصد نیز رشد پیدا کرده بود.

کارشناسان بازار مسکن با توجه به سرخوردگی سازنده‌ها از وضعیت کنونی بازار بازهم معتقدند همچنان یک نقطه روشن در روند کنونی وجود دارد. آنها با بررسی روند سال‌های گذشته عنوان می‌کنند در سال‌های پساجهش حاشیه سود سازنده‌ها پس از دوره‌ای ترمیم می‌شود. به‌عنوان مثال در سال ۸۹ پس از جهش قیمت ثبت شده در سال ۸۶، حاشیه سود سازنده‌ها حدود ۱۰ واحد درصد افزایش پیدا کرد. بنابراین در دوره کنونی این احتمال وجود دارد که در صورت ثابت ماندن قیمت زمین و کاهش انتظارات تورمی که ممکن است به کاهش قیمت اسمی در بازار مسکن منجر شود، در یک روند بلندمدت سازندگان مجددا به یک حاشیه سود مناسب دست پیدا کنند.

منبع: صراط نیوز

کلیدواژه: مسکن قیمت مسکن صراط سرمایه گذاران ساختمانی حاشیه سود سازنده ها میلیون تومان شهر تهران بازار مسکن قیمت زمین قابل توجه قدرت خرید شدید قیمت سفته بازی جهش قیمت تمام شده قیمت ها سال ۹۷

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.seratnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «صراط نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۳۷۲۹۷۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

افزایش عجیب نرخ اجاره در شهر‌های جدید

درحالی حدود یک‌ماه به آغاز فصل جابجایی در بازار اجاره مسکن باقی‌مانده که این بازار در برخی شهر‌های جدید کشور در وضعیت نابسامانی به سر می‌برد و نرخ‌ها به‌شدت افزایش یافته است.

به گزارش خبرآنلاین، آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن (مربوط به اسفند ۱۴۰۲) نشان می‌دهد اجاره‌بها مسکن در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به اسفندماه سال ۱۴۰۱ به ترتیب ۴۴.۵ و ۵۱.۶ درصد افزایش یافته است. این میزان افزایش در حالی صورت گرفته که به‌طور معمول آخرین ماه سال جابجایی‌ها در بازار اجاره مسکن به حداقل می‌رسد.

در این بین با وجود آن‌که حدود یک‌ماه به آغاز فصل جابجایی‌ها در این بازار فرصت مانده که در برخی شهر‌های جدید افزایش عجیب نرخ اجاره‌بها شروع شده است. در شهر جدید پرند که سال گذشته مترو آن پس از سال‌ها وعده و وعید افتتاح شد، برخی مالکان واحد‌های خود را با قیمت‌های چندین برابری نسبت به سال گذشته آگهی کرده‌اند.

یکی از مستاجران که حدود دو هفته‌ای است در فاز ۶ شهر جدید پرند به دنبال آپارتمانی برای اجاره است به تسنیم می‌گوید: هفته آخر فروردین امسال یک واحد ۸۷ متری در فاز ۶ پرند با پول پیش ۵۰ میلیون و اجاره ماهانه ۶ میلیون تومانی (رهن کامل ۲۵۰ میلیون تومان) عرضه می‌شد.

وی ادامه داد: این در حالی است که طی دو هفته اخیر رهن و اجاره آپارتمانی با همین ویژگی به‌طور مداوم در حال افزایش است. بر این اساس یک واحد مسکونی با همین مشخصات با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی و اجارخ ماهانه ۲ میلیون تومانی (رهن کامل ۲۸۰ میلیون تومان) فایل شده است.

به گفته وی، در پروژه کیسون که واحد‌های آن همچنان در حال تحویل است، واحد‌های مسکن مهر با ودیعه حدود ۷۰ میلیون تومانی و اجاره ماهانه ۷ میلیون تومانی عرضه می‌شود. به عبارت دیگر با رهن کامل ۳۰۳ میلیون تومانی!

وی بیان کرد: در فاز پنج ۵ یعنی جایی که پروژه‌های کم کیفیت‌تر و بدون امکانات است یک واحد ۸۵ متری با ودیعه ۵۰ تومانی و اجاره ۵ میلیون تومانی عرضه شده است.

بررسی آگهی‌ها اجاره در شهر جدید پرند نشان می‌دهد مالک یک واحد مسکونی ۱۰۵ متری در فاز یک آنرا با رهن ۶۵۰ میلیون تومانی عرضه کرده است. همچنن رهن یک واحد ۸۰ متری ۲۸۰ میلیون تومان، آپارتمان ۸۰ فاز ۵ با رهن ۷۰ میلیونی و اجاره ۳.۵ میلیون تومانی، واحد ۸۰ متری فاز یک با رهن ۳۵۰ میلیون تومانی و آپارتمان ۸۳ متری با رهن ۲۰۰ و اجاره ۴ میلیون تومانی فایل شده است.